Byty na investici v České republice: Daňové výhody a rozdíly mezi nákupem jako fyzická vs. právnická osoba

Obecně platí, že výběr mezi nákupem bytu jako fyzická osoba nebo právnická osoba závisí na mnoha faktorech jako jsou cíle investice, daňové záležitosti, finanční situace a rizika.

V následujícím srovnání jsou uvedeny základní rozdíly mezi nákupem bytu jako fyzická osoba nebo jako právnická osoba v České republice z hlediska daní:

1. Daň z příjmů z pronájmu

Fyzická osoba, která pronajímá byt, musí platit daň z příjmu z pronájmu, která se vypočítává jako 15 % z hrubého příjmu z pronájmu. Daní se dle § 9 ZDP. Pokud máte nemovitost v obchodním majetku, tak daníte dle paragrafu 7 ZDP. Právnická osoba však platí daň z příjmu z pronájmu v základní sazbě daně z příjmů, která v roce 2023 činí 19 %. Protože daňová sazba pro právnické osoby je vyšší, tak mohou být daňové náklady vyšší pro právnické osoby.

2. DPH

Pokud fyzická osoba prodává byt, není povinna platit daň z přidané hodnoty (DPH). Na druhé straně, pokud právnická osoba - plátce DPH - prodává byt, musí platit DPH, pokud nebyla prodejní cena nemovitosti osvobozena od DPH. V případě DPH může být výhodnější nakupovat byty jako fyzická osoba. Jestli plánujete rekonstrukci a přemýšlíte o přihlášení jako plátce DPH, tak doporučuji kontaktovat daňového poradce s vaším konkrétním případem. Odpověď nelze paušalizovat.

3. Odpisy

Fyzická osoba může odečíst z pronájmu náklady na údržbu a opravy, ale nemůže odečítat odpisy na byt, pokud nemá byt součástí obchodního majetku. Na druhé straně může právnická osoba odečíst odpisy na byt, což snižuje základ daně z příjmu z pronájmu. Odpisy jsou často významným daňovým zvýhodněním a mohou být výhodnější pro právnické osoby. Ti, kteří platí paušální daň nebo mají paušální výdaje, tak odpisy neuplatňují. A nezapomeňte, že pozemek se neodepisuje nikdy.

4. Daň z převodu nemovitostí

Aktuálně tuto daň nikdo neplatí.

     5. Zdravotní a sociální pojištění

Fyzická osoba neuvádí příjmy z pronájmu do přehledu pro sociální a zdravotní pojištění, takže tyto daně neplatí - pokud je vypočítává a platí jiným způsobem.

Je také důležité vzít v úvahu závazky a rizika, které jsou spojeny s nakupováním bytů jako právnická osoba, jako jsou například zvýšené náklady na účetnictví a správu nemovitosti, nutnost vytváření společnosti a případné riziko firemního bankrotu.

V každém případě byste měli konzultovat své plány s daňovým poradcem, aby vám pomohl rozhodnout se, zda je pro vás výhodnější nakupovat byty jako fyzická osoba nebo jako právnická osoba.